Un arco aperto sul mare.

Sì. Dalla storica Legge sulla Proprietà Freehold di Dubai (Legge n. 7 del 2002), i cittadini stranieri di qualsiasi nazionalità possono acquistare, possedere, vendere e trasmettere immobili nelle zone freehold designate di Dubai. Non è necessario essere residenti negli Emirati Arabi Uniti, non serve uno sponsor o un socio locale e non vi è alcun obbligo di risiedere nel Paese per detenere la proprietà. La proprietà viene registrata direttamente a vostro nome presso il Dubai Land Department (DLD), e il titolo di proprietà (title deed) viene rilasciato a voi come unico proprietario legale.

Gli acquirenti stranieri godono dello stesso quadro di acquisto e degli stessi costi principali dei cittadini emiratini e del GCC: non viene applicata alcuna sovrattassa o imposta di trasferimento aggiuntiva per il semplice fatto di essere un investitore estero. Non esiste inoltre alcun limite al numero di immobili che uno straniero può possedere, né un prezzo minimo di acquisto imposto dal governo (sebbene gli istituti di credito e il programma Golden Visa abbiano proprie soglie, che trattiamo separatamente).

L'unica restrizione significativa è di natura geografica anziché personale: la proprietà freehold per gli stranieri è limitata alle zone freehold designate di Dubai, che oggi comprendono oltre sessanta comunità e includono praticamente tutta la costa di pregio e i distretti d'investimento. I quartieri centrali più antichi che si trovano al di fuori di queste zone sono riservati ai cittadini emiratini e del GCC. In pratica, quasi ogni immobile che un acquirente internazionale prenderebbe realisticamente in considerazione — da un appartamento nella Marina a una villa a Palm Jumeirah — rientra comodamente nel territorio freehold.

Il costo più elevato in assoluto oltre al prezzo di acquisto è la commissione di trasferimento del Dubai Land Department (DLD), pari al 4% del valore dell'immobile. Sebbene la legge la ripartisca nominalmente al 2% a carico dell'acquirente e al 2% a carico del venditore, nella prassi di mercato l'acquirente paga quasi sempre l'intero 4%. Questa commissione è ciò che garantisce la registrazione dell'immobile a vostro nome e il rilascio del vostro titolo di proprietà.

Oltre alla commissione del DLD, dovreste prevedere un certo numero di oneri di transazione: una commissione di registrazione e di titolo di proprietà di circa AED 2.000 per immobili sotto AED 500.000 oppure AED 4.000 per quelli al di sopra, più il 5% di IVA su tale commissione; un onere per l'ufficio del fiduciario di registrazione (registration trustee); e una piccola commissione amministrativa e di conoscenza (knowledge fee). Se vi avvalete di un intermediario, la commissione di agenzia è consuetudinariamente pari al 2% del prezzo di acquisto più IVA. Se acquistate con un mutuo, aggiungete una commissione di registrazione del mutuo pari allo 0,25% dell'importo del prestito più le spese bancarie di istruttoria e di perizia.

Nel complesso, un acquirente internazionale dovrebbe prevedere costi totali di chiusura nell'ordine del 5% al 9% del prezzo di acquisto, a seconda che l'operazione preveda un mutuo e un intermediario. Vale la pena notare che si tratta in gran parte di costi di transazione una tantum. Dubai non applica alcuna imposta patrimoniale annuale né alcuna imposta sulle plusvalenze, per cui una volta conclusa l'operazione i vostri obblighi ricorrenti si limitano principalmente agli oneri di servizio e di comunità.

Sì. La Grecia non pone alcuna restrizione generale alla proprietà straniera di immobili, e gli acquirenti dell'UE e non solo godono essenzialmente degli stessi diritti di acquisto dei cittadini greci. Che siate americani, britannici, provenienti dal Golfo o da altrove, potete acquisire la piena proprietà (freehold) di appartamenti, case, ville e terreni, e detenere tale proprietà a tempo indeterminato. Questa apertura, unita a un quadro giuridico in via di maturazione, è una delle ragioni per cui la Grecia è diventata una destinazione prediletta tanto dagli acquirenti in cerca di uno stile di vita quanto dagli investitori orientati all'apprezzamento del capitale a lungo termine.

Esiste un'eccezione significativa. In determinate regioni di confine e su alcune isole di frontiera vicine alla Turchia e ad altri Paesi confinanti, i cittadini extra-UE devono ottenere un'autorizzazione da un comitato amministrativo decentrato prima di perfezionare un acquisto. Queste zone comprendono parti del Dodecaneso, le isole dell'Egeo settentrionale, Creta e le aree in prossimità dei confini terrestri settentrionali. L'autorizzazione è in gran parte una formalità per gli acquirenti residenziali, ma aggiunge un passaggio e alcune settimane ai tempi, per cui va individuata per tempo.

Presso Maris Estates verifichiamo ogni potenziale acquisizione rispetto a queste norme prima che vi impegniate, così che non vi siano sorprese davanti al notaio. Per la stragrande maggioranza degli immobili costieri e insulari che i nostri clienti prendono di mira, la proprietà è semplice, sicura e pienamente tutelata dal diritto greco e dell'UE.

La Golden Visa greca è un programma di residenza per investimento che concede un permesso di soggiorno quinquennale e rinnovabile agli investitori extra-UE e alle loro famiglie in cambio di un acquisto immobiliare idoneo. Rimane uno dei programmi di questo tipo più popolari d'Europa, apprezzato per la mobilità che offre all'interno dell'Area Schengen e per il fatto che non richiede di risiedere in Grecia per mantenere il permesso.

La Grecia ha rivisto le soglie nel 2024, passando da un'unica soglia minima di 250.000 € a una struttura a scaglioni entrata pienamente in vigore il 31 agosto 2024. Oggi l'investimento minimo è di 800.000 € nelle zone a più alta domanda, che comprendono l'Attica (la grande Atene), Salonicco, Mykonos, Santorini e le isole con una popolazione superiore a circa 3.100 residenti. Nel resto del Paese il minimo è di 400.000 €. Entrambe queste fasce richiedono che l'investimento sia effettuato in un singolo immobile con una superficie minima di 120 metri quadrati.

Esiste ancora una via a 250.000 €, ma è ora riservata a due casi speciali: il restauro di edifici vincolati o tutelati e la conversione di locali commerciali in uso residenziale. Questi progetti di riqualificazione del patrimonio e di conversione sono esentati dalla regola dei 120 metri quadrati. Poiché gli scaglioni dipendono da geografia, dati di popolazione e tipologia di immobile precisi, verificare quale soglia si applichi a uno specifico bene è essenziale prima di procedere, ed è un ambito in cui Maris Estates assiste i clienti con particolare attenzione.

Sì. Gli Stati Uniti non impongono alcun requisito di cittadinanza o di residenza per la proprietà immobiliare. Un cittadino straniero che non ha mai messo piede nel Paese può detenere il titolo legale su una casa, un condominio o un appezzamento di terreno esattamente come può farlo un cittadino statunitense, e non esiste alcun registro federale che limiti, tassi o restringa la proprietà in base alla nazionalità. Gli acquirenti stranieri hanno acquistato circa 78.100 case statunitensi per un valore di circa 56 miliardi di dollari nei dodici mesi terminati a marzo 2025, un balzo del 44 percento rispetto all'anno precedente, per cui la proprietà internazionale è tanto comune quanto ben compresa da ogni professionista della catena della transazione.

Esiste un ristretto numero di eccezioni circoscritte che vale la pena conoscere. Un pugno di Stati ha recentemente approvato leggi che limitano gli acquisti in prossimità di basi militari o di terreni agricoli da parte di acquirenti provenienti da un elenco specifico di Paesi, e determinate norme federali possono applicarsi ai terreni adiacenti a installazioni sensibili. Queste misure interessano una minima frazione delle transazioni e quasi mai riguardano i normali immobili residenziali o da investimento nei mercati metropolitani preferiti dagli acquirenti internazionali. Per la stragrande maggioranza degli acquisti, la vostra nazionalità semplicemente non è un fattore.

Ciò che l'acquisto non fa è conferirvi alcuno status di immigrazione. Possedere una casa statunitense non vi dà alcun visto, alcun diritto di vivere nel Paese e, di per sé, alcuna via verso la green card. È puramente una decisione di proprietà e di investimento. Presso Maris Estates ci assicuriamo che i clienti comprendano questa distinzione fin dall'inizio, così che la strategia immobiliare e qualsiasi separata strategia di immigrazione siano pianificate in modo indipendente e corretto.

Il FIRPTA, il Foreign Investment in Real Property Tax Act, è il meccanismo che gli Stati Uniti utilizzano per assicurarsi che i venditori stranieri paghino qualsiasi imposta dovuta sulla plusvalenza derivante dalla vendita di immobili statunitensi. Quando una persona straniera vende, l'acquirente è tenuto per legge a trattenere una percentuale del prezzo di vendita lordo e a versarla all'IRS, generalmente entro 20 giorni dalla chiusura. In pratica la società di title o di escrow gestisce questo aspetto alla chiusura, così che l'acquirente adempia automaticamente all'obbligo.

L'aliquota di ritenuta standard è il 15 percento dell'importo totale realizzato. Esistono due scaglioni ridotti quando l'acquirente intende utilizzare l'immobile come residenza: l'aliquota scende al 10 percento quando il prezzo di vendita è compreso tra 300.001 e 1.000.000 di dollari, e a zero quando il prezzo è pari o inferiore a 300.000 dollari. I prezzi superiori a un milione di dollari sono soggetti a ritenuta piena del 15 percento. È importante comprendere che si tratta di una ritenuta sul prezzo di vendita, non di un'imposta definitiva.

Poiché la ritenuta è basata sui proventi lordi anziché sull'effettivo profitto, molto spesso eccede l'imposta realmente dovuta. Un venditore straniero recupera la differenza presentando una dichiarazione dei redditi statunitense, oppure può richiedere in anticipo un certificato di ritenuta sul Modulo 8288-B affinché l'IRS approvi un importo ridotto prima della chiusura, nel qual caso l'eccedenza è trattenuta in escrow finché l'IRS non risponde. Maris Estates pianifica il FIRPTA fin dal momento in cui un cliente prende in considerazione la vendita, coordinando la domanda del certificato e l'ITIN così che venga vincolato inutilmente il minor capitale possibile.