Denize açılan bir kemer.

Evet. Dubai'nin çığır açan Mülkiyet Kanunu'ndan (2002 tarihli 7 No'lu Kanun) bu yana, her ülke vatandaşı yabancılar Dubai'nin belirlenmiş serbest mülkiyet (freehold) bölgelerinde mülk satın alabilir, sahip olabilir, satabilir ve miras bırakabilir. BAE'de ikamet etmeniz gerekmez, yerel bir sponsor veya ortağa ihtiyacınız yoktur ve tapu sahibi olmak için ülkede yaşama zorunluluğu bulunmaz. Mülkiyet doğrudan kendi adınıza Dubai Arazi Dairesi'ne (DLD) tescil edilir ve tapu, tek yasal sahip olarak size düzenlenir.

Yabancı alıcılar, BAE ve Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) vatandaşlarıyla aynı satın alma çerçevesinden ve aynı temel maliyetlerden yararlanır; yalnızca yurt dışından bir yatırımcı olduğunuz için uygulanan herhangi bir ek ücret veya devir vergisi yoktur. Bir yabancının sahip olabileceği mülk sayısında bir üst sınır ve devlet tarafından dayatılan asgari bir satın alma bedeli de bulunmaz (ancak kredi verenlerin ve Golden Visa programının, ayrıca ele aldığımız kendi eşikleri vardır).

Tek anlamlı kısıtlama kişisel değil, coğrafidir: yabancı serbest mülkiyet, bugün altmıştan fazla topluluğu kapsayan ve prestijli kıyı şeridi ile yatırım bölgelerinin neredeyse tamamını içeren Dubai'nin belirlenmiş serbest mülkiyet bölgeleriyle sınırlıdır. Bu bölgelerin dışında kalan eski merkezi mahalleler BAE ve GCC vatandaşlarına ayrılmıştır. Uygulamada, uluslararası bir alıcının gerçekçi olarak değerlendireceği hemen hemen her mülk (bir Marina dairesinden bir Palm Jumeirah villasına kadar) rahatlıkla serbest mülkiyet bölgesi içinde yer alır.

Satın alma bedelinin üzerine eklenen en büyük tek kalem, mülk değerinin %4'ü oranındaki Dubai Arazi Dairesi (DLD) devir ücretidir. Kanun bu ücreti nominal olarak %2 alıcıya ve %2 satıcıya paylaştırsa da, piyasa uygulamasında tüm %4'ü neredeyse her zaman alıcı öder. Bu ücret, mülkün adınıza tescilini ve tapunuzun düzenlenmesini sağlayan unsurdur.

DLD ücretinin ötesinde birkaç işlem masrafı için bütçe ayırmalısınız: 500.000 AED altındaki mülkler için yaklaşık 2.000 AED, üzerindekiler için 4.000 AED tutarında bir tescil ve tapu ücreti, artı bu ücret üzerinden %5 KDV; bir tescil mütevelli ofisi ücreti; ve küçük bir idari ve bilgi (knowledge) ücreti. Bir emlakçı kullanırsanız, acente komisyonu geleneksel olarak satın alma bedelinin %2'si artı KDV'dir. İpotekli satın alırsanız, kredi tutarının %0,25'i oranında bir ipotek tescil ücreti ile banka düzenleme ve değerleme ücretlerini ekleyin.

Bunların hepsi bir arada değerlendirildiğinde, uluslararası bir alıcı, işlemin ipotek ve emlakçı içerip içermediğine bağlı olarak satın alma bedelinin yaklaşık %5 ila %9'u aralığında toplam kapanış maliyeti planlamalıdır. Bunların büyük ölçüde tek seferlik işlem maliyetleri olduğunu belirtmekte fayda var. Dubai'de yıllık emlak vergisi ve sermaye kazancı vergisi bulunmadığından, işlem tamamlandıktan sonra devam eden yükümlülükleriniz başlıca hizmet ve topluluk aidatlarıyla sınırlıdır.

Evet. Yunanistan, yabancıların gayrimenkul sahipliğine genel bir kısıtlama getirmez ve AB'den ve dışından alıcılar, esasen Yunan vatandaşlarıyla aynı satın alma haklarından yararlanır. İster Amerikalı, ister İngiliz, ister Körfez ülkelerinden veya başka bir yerden olun, dairelerin, evlerin, villaların ve arazilerin tam serbest mülkiyet tapusunu edinebilir ve bu tapuyu süresiz olarak elinizde tutabilirsiniz. Olgunlaşan bir yasal çerçeveyle birleşen bu açıklık, Yunanistan'ın hem yaşam tarzı alıcıları hem de uzun vadeli değer artışı yatırımcıları için gözde bir destinasyon haline gelmesinin nedenlerinden biridir.

Anlamlı bir istisna vardır. Türkiye ve diğer komşulara yakın belirlenmiş sınır bölgelerinde ve bazı sınır adalarında, AB dışı vatandaşların bir satın almayı tamamlamadan önce merkezi olmayan bir idari komiteden izin alması gerekir. Bu bölgeler Dodecanese'in bazı kısımlarını, Kuzey Ege adalarını, Girit'i ve kuzey kara sınırlarına yakın alanları kapsar. İzin, konut alıcıları için büyük ölçüde bir formaliteden ibarettir, ancak bir adım ve zaman çizelgesine birkaç hafta ekler; bu nedenle erken tespit edilmelidir.

Maris Estates olarak, siz taahhütte bulunmadan önce her olası edinimi bu kurallara göre tararız; böylece noterde hiçbir sürpriz yaşanmaz. Müşterilerimizin hedeflediği kıyı ve ada mülklerinin büyük çoğunluğu için mülkiyet basit, güvenli ve Yunan ile AB hukuku kapsamında tam olarak korunmaktadır.

Yunanistan Golden Visa, nitelikli bir gayrimenkul satın alma karşılığında AB dışı yatırımcılara ve ailelerine beş yıllık, yenilenebilir bir oturma izni veren yatırım yoluyla ikamet programıdır. Schengen Bölgesi içinde sunduğu hareketlilik ve izni korumak için Yunanistan'da yaşamayı gerektirmemesi nedeniyle değer görülen, Avrupa'nın en popüler programlarından biri olmaya devam etmektedir.

Yunanistan, eşikleri 2024'te elden geçirdi ve tek bir 250.000 € asgari tutardan, 31 Ağustos 2024'te tam olarak yürürlüğe giren kademeli bir yapıya geçti. Bugün asgari yatırım, en yüksek talepli bölgelerde 800.000 €'dur; bu bölgeler Attika (büyük Atina), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu yaklaşık 3.100 sakinin üzerindeki adaları içerir. Ülkenin geri kalanında asgari tutar 400.000 €'dur. Bu iki kademe de yatırımın, asgari 120 metrekare yüzölçümüne sahip tek bir mülke yapılmasını gerektirir.

250.000 €'luk bir yol hâlâ mevcuttur, ancak artık iki özel durumla sınırlıdır: tescilli veya korunan binaların restorasyonu ve ticari mekânların konut kullanımına dönüştürülmesi. Bu miras ve dönüşüm projeleri, 120 metrekare kuralından muaftır. Kademeler kesin coğrafyaya, nüfus rakamlarına ve mülk türüne bağlı olduğundan, belirli bir varlığa hangi eşiğin uygulandığını doğrulamak devam etmeden önce şarttır ve Maris Estates'in müşterilere yakından danışmanlık verdiği bir alandır.

Evet. Amerika Birleşik Devletleri, gayrimenkul sahipliği için herhangi bir vatandaşlık veya ikamet şartı koymaz. Ülkeye hiç ayak basmamış bir yabancı uyruklu, bir ev, apartman dairesi (condominium) veya arazi üzerinde tam olarak bir ABD vatandaşıyla aynı şekilde yasal tapuya sahip olabilir ve mülkiyeti uyruk temelinde kısıtlayan, vergilendiren veya sınırlayan federal bir sicil yoktur. Yabancı alıcılar, Mart 2025'te sona eren on iki ayda yaklaşık 78.100 ABD evini yaklaşık 56 milyar dolar değerinde satın aldı; bu, bir önceki yıla göre yüzde 44'lük bir sıçramaydı. Dolayısıyla uluslararası mülkiyet hem yaygındır hem de işlem zincirindeki her profesyonel tarafından iyi anlaşılmaktadır.

Bilinmesinde fayda olan az sayıda dar istisna vardır. Birkaç eyalet, yakın zamanda belirli bir ülke listesinden gelen alıcıların askeri üslere yakın veya tarım arazisi satın almalarını kısıtlayan yasalar çıkardı ve bazı federal kurallar, hassas tesislere bitişik araziler için geçerli olabilir. Bu önlemler işlemlerin çok küçük bir kısmını etkiler ve uluslararası alıcıların tercih ettiği metropol piyasalarındaki sıradan konut veya yatırım mülklerine neredeyse hiç dokunmaz. Satın almaların büyük çoğunluğu için uyruğunuz basitçe bir faktör değildir.

Satın almanın yapmadığı şey, size herhangi bir göçmenlik statüsü tanımaktır. Bir ABD evine sahip olmak, size hiçbir vize, ülkede yaşama hakkı veya kendi başına yeşil karta giden bir yol vermez. Bu tamamen bir mülkiyet ve yatırım kararıdır. Maris Estates olarak, müşterilerin bu ayrımı en baştan anlamasını sağlarız; böylece mülk stratejisi ile herhangi bir ayrı göçmenlik stratejisi bağımsız ve doğru biçimde planlanır.

FIRPTA, yani Gayrimenkulde Yabancı Yatırım Vergisi Kanunu (Foreign Investment in Real Property Tax Act), ABD'nin yabancı satıcıların ABD gayrimenkulunu satmaktan elde ettikleri kazanç üzerinden borçlu oldukları vergiyi ödemelerini sağlamak için kullandığı mekanizmadır. Bir yabancı kişi satış yaptığında, alıcı yasal olarak brüt satış fiyatının bir yüzdesini kesmek ve genellikle kapanıştan itibaren 20 gün içinde IRS'ye göndermekle yükümlüdür. Uygulamada bu işlemi kapanışta tapu veya emanet (escrow) şirketi yürütür; böylece alıcı yükümlülüğü otomatik olarak yerine getirir.

Standart kesinti oranı, gerçekleşen toplam tutarın yüzde 15'idir. Alıcı mülkü konut olarak kullanmayı planladığında iki indirimli dilim vardır: satış fiyatı 300.001 ile 1.000.000 dolar arasında olduğunda oran yüzde 10'a düşer ve fiyat 300.000 dolar veya daha az olduğunda sıfıra iner. Bir milyon doların üzerindeki fiyatlar tam yüzde 15 ile kesilir. Bunun nihai bir vergi faturası değil, satış fiyatı üzerinden yapılan bir kesinti olduğunu anlamak önemlidir.

Kesinti gerçek kâr yerine brüt gelir üzerinden yapıldığından, çoğu zaman gerçekten borçlu olunan vergiyi aşar. Bir yabancı satıcı, farkı bir ABD vergi beyannamesi vererek geri alır veya kapanıştan önce IRS'nin indirimli bir tutarı onaylaması için önceden Form 8288-B ile bir kesinti sertifikası başvurusunda bulunabilir; bu durumda fazla tutar, IRS yanıt verene kadar emanette tutulur. Maris Estates, bir müşteri satış yapmayı düşündüğü andan itibaren FIRPTA için plan yapar, sertifika başvurusunu ve ITIN'i koordine eder; böylece mümkün olduğunca az sermaye gereksiz yere bağlanır.